Obrigações Reais (Propter Rem)

18 set

Normalmente, o direito das obrigações funciona através de pessoas determinadas, conhecidas, individualizadas. Existe, entretanto, uma espécie obrigacional onde o vinculo não se forma por meio de uma norma convencional (regra de conduta, contrato, lei, etc.); ele resulta simplesmente do fato de alguém ser titular de um direito real, titular de uma coisa. Cuida-se, aqui, das obrigações reais (propter rem).

Situadas numa “zona cinzenta” entre os direitos reais e obrigacionais, são também chamadas de obrigações ob rem, in rem, in rem scriptae, ou ainda ambulatórias. Exemplo clássico é a obrigação que recai sobre cada condômino de contribuir paras as despesas de conservação da coisa comum (taxa condominial), como dispõe o art. 1.315 do CC.

A própria expressão latina propter rem já esclarece bem sua natureza, pois significa “em razão de”, “por causa de”. Temos, assim, que na obrigação real o devedor encontra-se vinculado não por sua vontade, mas por força de sua situação peculiar em relação a determinado bem – o fato de ser proprietário, possuidor, usufrutário, etc.

Relevante traço que diferencia as obrigações propter rem das demais reside na circunstancia de que nelas, o sucessor assume automaticamente os débitos do sucedido, mesmo que não tenha sequer conhecimento de sua existência. Nesse sentido, a 2º Seção do STJ, que abrange as Câmaras de Direito Privado, firmou entendimento no sentido de que a divida condominial constitui obrigação propter rem, de sorte que, por aderir ao imóvel, passa à responsabilidade do novo adquirente deste, ainda que se trate de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

Atualmente, tem crescido bastante sua relevância também no campo do direito ambiental. Assim, alem de consolidar-se como dever de todo proprietário a preservação do meio ambiente, também o adquirente do imóvel poderá ser responsabilizado em caso de degradação ambiental, pois o respeito à fauna/ flora é obrigação propter rem.

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